Юридическая проверка договоров долевого участия

Возможность применения в России схемы с долевым участием в строительстве выгодна как для самих застройщиков, так и для тех, кто планирует приобретение недвижимости. Главное преимущество участия в опосредованной стройке сводится к тому, что можно оплачивать стоимости недвижимости поэтапно. Данная схема приобретения жилой недвижимости пользуется популярностью у соотечественников, а отношения между сторонами регулируются контрактом об участии в долевой застройке. В этом документе содержатся права и обязанности сторон, другие существенные условия между подрядчиком и покупателем квартиры. Чтобы исключить негативные последствия для себя, необходимо воспользоваться проверкой договора о соучастии в софинансировании застройки.

Что такое юридический аудит договора об участии в долевой постройке

Под проверкой бумаг об участии в финансировании постройки понимается организация правовой экспертизы документов, а также уточнение сведений в отношении самого застройщика - наличия у него разрешения на ведение строительной деятельности, соблюдения требований в области безопасности и качества работ по возведению жилых строений.

Необходимость проведения комплексного исследования в отношении застройщика обусловлена растущим количеством прецедентов, связанных с задержкой сроков окончания сооружения и передачи прав собственности на жилые объекты покупателям. Комплексная экспертиза как раз направлена на то, чтобы предупредить вступление в официальные отношения недобросовестными субподрядными фирмами.

Как правило, девелоперы, предлагающие заключить соглашение об содействии в капитальной деятельности, используют стандартную форму бланка, многие из них вовсе не имеют разрешения на реализацию проектов. Покупателю недвижимости следует внимательно относиться к вопросу сотрудничества с такими фирмами и с целью предупреждения негативных последствий для себя следовать следующим рекомендациям:

  • Требовать предоставления официального разрешения на возведение;
  • Запрашивать технико-экономическое обоснование разработанного проекта под возведение МКД;
  • Знакомиться с заключением официального анализа по итогам оценки проектной документации.

Также покупателям жилой недвижимости следует помнить о том, что в контракте о содействии в софинансировании возведения в обязательном порядке должен быть срок окончания застройки, когда достигаются необходимые условия для передачи прав собственности к приобретателю.

Особенности законодательного регулирования отношений между застройщиками и дольщиками

Долевая постройка - выгодное решение для двух сторон. С ним застройщик получает возможность привлечения средств на возведение МКД, а приобретатель квартиры имеет возможность сэкономить за счет разницы в цене на готовые и строящиеся объекты. До 2004 года отношения между дольщиками и самими строительными компаниями никак не регулировались.

Ситуация изменилась только после принятия ФЗ-214, который определил понятие долевого строительства и позволил предоставить определенные гарантии для субъектов таких правоотношений. Однако даже со вступлением в силу этого закона ситуация на рынке недвижимости осталась сложной. И сегодня в разных регионах дольщики жалуются на заморозку сроков постройки, банкротство коммерческих холдингов и отказ выполнять какие-либо обязательства перед приобретателями жилой недвижимости.

Юридическая экспертиза сделки об участии в долевом строительстве

Цель проведения юридического аудита заключенного подряда с подрядной организацией сводится к тому, чтобы избежать негативных для себя последствий. В рамках правовой работы квалифицированные специалисты детально изучают положения заключенных договоренностей, делают вывод о заложенных рисках при подписании бумаг. При проверке в проекте удается выявить неточности, определить законность указанных в нем положений и удостовериться в легальности осуществления капитальной деятельности.

В правовой экспертизе контракта о роли в софинансировании постройки участвует квалифицированный юрист, в его задачи входит сверка документации, контроль законности оснований для заключения подряда. Только с комплексным аудитом можно гарантировать безопасность совершения сделки.

Специфика проверки договоров с долевым членством

По результатам проверки документации и разрешений, выданных на застройку, экспертами готовится заключение. Предоставленное заключение можно использовать для обоснования совершения сделки, привлечения кредитных средств на приобретение строящегося жилья и для других целей.

В соответствии с ФЗ-214 об участии в долевом строительстве предусматривается обязанность регистрации контракта. Еще на этапе проверки предоставленного комплекта специалистам предлагается определить соответствие существенных положений соглашения нормам строительного законодательства. Дело в том, что периодически законодательство меняется, для ограждения от правовых опасностей приобретателю недвижимости необходимо убедиться в том, что предложенное к подписанию согласие соответствует требованиям законодательства.

При проведении ревизии контракта исследуются следующие вопросы, связанные с деятельностью застройщика:

  • Проверяется наличие и действительность выданного разрешения на застройку;
  • В случае аренды земельного участка или его покупки под застройку специалистами исследуются правоустанавливающие свидетельства;
  • Проводится правовое оценивание заключенного инвестиционного контракта, когда реализация проекта постройки рассматривается в качестве инструмента вложения инвестиций;
  • Проводится юридический аудит проектной декларации, разработанной инвестором;
  • Уточняется вопрос о членстве организации в СРО, которая объединяет интересы всех участников профессионального рынка;
  • Оцениваются угрозы приобретателя недвижимости, которые возникают при заключении подряда, а также в случае расторжения отношений по инициативе самого дольщика.

Юристы, участвующие в проведении экспертизы договора, исследуют возможность и специфику внесения изменений в условия сделки на случай форс-мажорных и иных обстоятельств. В договор о соучастии в софинансировании деятельности включается информация о порядке принятия объекта недвижимости после окончания проекта постройки, а также порядке, установленном для перехода права собственности от застройщика к приобретателю объекта. Все эти существенные условия соглашения подлежат тщательному исследованию на предмет заложенных в них рисков.

Как выполняется оценка договора об участии в соинвестировании строительства

Приобретателю недвижимости, заинтересованному в правовой оценке предложенного к заключению договора, необходимо выполнить следующие шаги:

  • Предоставить оригинал соглашения, предложенного к заключению;
  • Предоставить иные выписки, полученные от организации (копии разрешительных сертификатов, платежные поручения, проектную основу и т. д.);
  • Подписать документ об оказании юридических услуг.

В рамках экспертизы проверяется не только легальность деятельности самого застройщика, но и проводится оценивание заложенных в отношения рисков при их оформлении. К примеру, для исключения негативных последствий компания-инвестор может установить упрощенный порядок приемки квартиры после сдачи дома в эксплуатацию или сократить гарантийный срок, установленный для безвозмездного устранения существенных недостатков.

Инвестору, планирующему вложиться в покупку недвижимости, необходимо помнить о том, что контракт с инвестором используется в качестве основы для регулирования отношений не только на этапе ведения монтажа, но и после завершения стройки, когда субподрядная фирма по закону обязана обеспечить переход права собственности и в случае обнаружения недостатков устранить их с целью заключения акта приемки.

Одной из существенных задач при проведении юридического аудита становится проверка надежности застройщика. Под его надежностью следует понимать несколько условий:

  • Наличие членства в СРО и ответственности за качество и безопасность капитальных работ;
  • Наличие устойчивого финансового положения для обеспечения обязательств перед покупателями жилья;
  • Наличие разрешительных сертификатов и грамотно проработанной проектной документации;
  • Включение в бумаги для дольщиков гарантий, прозрачных условий для заключения сделки, внесения в нее изменений и осуществления процедуры приемки после сдачи дома в эксплуатацию.

Благонадежность девелопера во многом определяется его репутацией на рынке жилья, наличием у него устойчивого финансового положения. Строительному холдингу мало заключить соглашение и приступить к реализации проекта, ему еще необходимо обладать всеми необходимыми условиями и ресурсами для исполнения взятых на себя обязательств.

Что необходимо для проведения ревизии в отношении договора о роли в долевом строительстве

Чтобы убедиться в легальности деятельности коммерческой компании и заложенных рисков в сотрудничество с застройщиком, необходимо выполнить следующие шаги:

  • Обратиться в специализированную организацию с проектом контракта о соучастии в софинансировании стройки;
  • Получить заключение по результатам правовой экспертизы и принять решение о целесообразности заключения официальных отношений с выбранной компанией;
  • Изучить возможность для внесения изменений в уже заключенную сделку на основании оцененных угроз и правовых последствий для себя как приобретателя жилья.

В рамках правовой работы осуществляется изучение предоставленного проекта сделки, разрешений, выданных коммерческой фирме для реализации инвестиционного проекта. Правовую экспертизу необходимо рассматривать как способ защиты от попадания в ряды обманутых дольщиков. При проведении работы специалистами в области права оцениваются опасности, заложенные в соглашение.

Что будет, если покупатель откажется от проверки договора

Сверка бумаг о роли в финансировании деятельности — это право покупателя, а не его обязанность. При подписании документов и отказе от правовой экспертизы приобретатель жилья берет на себя все риски, связанные с сотрудничеством с компанией-застройщиком. Фактически он может заключить соглашение, но получить отказ в официальной регистрации сделки из-за ее несоответствия положениям законодательства.

Юридическая проверка как раз позволяет убедиться в том, что предложенный проект соглашения соответствует положениям нормативно-законодательной базы и будет принят Росреестром для регистрации. К примеру, дольщику может быть отказано в регистрации документов в том случае, когда план выбранной им квартиры не будет соответствовать тому, который приведен в проектной документации. Также в регистрации заключенного соглашения может быть отказано в той ситуации, когда на момент обращения у подрядчика подойдет к концу срок действия разрешения на стройку.

Таким образом, комплексную оценку застройщика и соглашения об участии в финансировании стройки необходимо рассматривать как инструмент профилактики правовых последствий на этапе приобретения недвижимости и перехода права собственности от строительной организации к покупателю.

Если вам необходима профессиональная онлайн-помощь юристов, обращайтесь к нам. Вы можете воспользоваться чатом, где Вам ответят наши специалисты
Информация была полезна?
Да Нет

Заказать вопрос или документ

Вопрос

Вопрос по теме:
Юридическая проверка договоров долевого участия

от 250 р Заказать

Документ

Документ по теме:
Юридическая проверка договоров долевого участия

от 300 р Заказать


Смотрите также


Новое в блоге


Новости проекта