Взыскание неустойки с застройщика

На практике нередко между застройщиком и дольщиками возникают спорные ситуации, касающиеся основных положений договора долевого участия (ДДУ). Кроме того, взаимоотношения сторон регламентируются на федеральном уровне и права участников защищены ФЗ-№214 "Об участии в долевом строительстве". Значительно снизить риски и получить материальную компенсацию в виде пени (неустойки) может каждый инвестор первичного рынка недвижимости, если его права ущемлены застройщиком.

Основные сведения по неустойке

Каждый договор ДДУ содержит пункты по описанию возможных спорных ситуаций, путям разрешения и размеру штрафных санкций для виновной стороны. Договор между застройщиком и лицом, внесшим стоимость будущей квартиры, подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Тем самым юридической сделке придается официальный статус и возникает ответственность сторон, ч.3 ст.4 ФЗ-№214. Без регистрации договор находится на стадии намерений и проекта соглашения.

Договор содержит индивидуальные сведения по предмету соглашения:

  • стоимость и срок внесения средств за квартиру;
  • технические данные объекта (этаж, площадь, количество комнат, наличие балкона, высота потолков и др.);
  • сроки начала/завершения строительства многоквартирного дома;
  • сроки и перечень гарантийных обязательств;
  • прочие обязательства сторон.

Нарушение любого пункта может привести к досрочному расторжению договора или наложению штрафа на виновную сторону. Взыскание неустойки производится несколькими путями, что зависит от конкретных обстоятельств возникших проблем.

Согласно ст.6 и ст.7 ФЗ-№214, основными претензиями к застройщику, которые приводят к взысканию неустойки, являются:

  • нарушение сроков сдачи объекта в эксплуатацию. Закон позволяет согласовать перенос сроков с дольщиком, при положительном решении вопроса составляется дополнительное соглашение сторон;
  • отказ и несвоевременное исправления недочетов, указанных в гарантийных обязательствах;
  • необоснованное повышение стоимости долевого объекта;
  • уменьшение метража квартиры и изменение технических характеристик в сторону ухудшения.

Нередко поводом для судебного иска к застройщику становится вынужденное подписание акта приема-передачи, без которого невозможно получить права собственности на квартиру.

Размер неустойки

Штрафы за неисполнение ДДУ устанавливаются в самом договоре, но не могут противоречить положениям п.2 ст.6 профильного закона. За день просрочки компания должна компенсировать 1/300 ставки рефинансирования ЦБ. Расчетной суммой является в данном случае стоимость предмета договора.

При расчете обязательно учитываются следующие моменты:

  • когда в статусе дольщика выступают граждане, то сумма взыскания увеличивается вдвое. При этом используются утвержденные нормами права формулы и коэффициенты, защищающие интересы заинтересованного лица;
  • в формуле расчета используется количество дней просрочки и неисполнения обязательств. Отсчет периода начинается со следующего квартала, следующего за кварталом сдачи объекта, отраженном в документах.

Самостоятельно рассчитать размер неустойки порой достаточно сложно, поэтому рекомендуется обратиться к юристу. Сумма высчитывается на момент обращения к застройщику (претензия) или в суд (исковое заявление).

Если претензии к застройщику состоят в отсутствии ремонта и улучшения технического состояния сдаваемого объекта, то неустойка начисляется в размере 1% в день от следующей суммы:

  • расходы на ремонт и выполнение реконструкции некачественной квартиры;
  • стоимость долевого объекта, если новостройка признана непригодной для проживания.

Закон предусматривает досудебный и судебный путь разрешения конфликта. Возможность претензионной работы должна отображаться в ДДУ, с чем фактически соглашаются участники строительства. Если упоминание досудебного режима в документе отсутствует, то граждане имеют возможность напрямую обращаться в судебную инстанцию. При этом суд учитывает, что дольщик пытался решить проблему мирным путем и может назначить дополнительную компенсацию за нанесенный моральный вред.

Участникам инвестиционного проекта следует учесть, что пени начисляется ежедневно до приема квартиры по акту. Если у застройщика не будет веских аргументов и организация не сможет найти компромисс с дольщиком, то в не в интересах строителей игнорировать обращения граждан, тем самым затягивая конфликт.

Взыскание неустойки досудебным порядком

Дольщик должен оповестить письменно застройщика и изложить свои претензии, связанные с нарушением договорных обязательств. К заказному письму с уведомлением прилагается расчет неустойки на момент обращения. Иногда инвестор отказывается подписывать акт приема квартиры до выяснения обстоятельств конфликта и возмещения нанесенного ущерба.

Застройщик, понимая отсутствие шансов на выигрыш в судебном споре, старается найти компромисс. Чаще всего предлагается подписать дополнительный договор по смещению сроков сдачи дома в эксплуатацию. Если новые сроки также срываются, то претензии можно предъявить по невыполнению последнего соглашения. Претензия по поводу низкого качества отделки, меньшего метража и требований повысить стоимость квадратного метра также направляется с указанием нарушенного законодательства и пунктов ДДУ.

На официальный ответ застройщику предоставляется 30 дней. Если ответ не удовлетворил дольщика, то пишется исковое заявление в суд, где ответчиком выступает девелопер проекта. Потерпевшая сторона может потребовать возмещение с ответчика понесенных убытков, связанных с нарушением договора. Например, вынужденное проживание на съемной жилплощади или отсутствие регистрации у членов семьи и связанные с этим проблемы принимаются судом как основания для дополнительного взыскания неустойки с застройщика, ст.10 ФЗ-№10.

Претензия должна подкрепляться пакетом документов:

  • копия договора ДДУ по данной квартире;
  • копия паспорта дольщика;
  • расчет неустойки по задержке сдачи в эксплуатацию;
  • заключение экспертизы по недостаткам и сумма оценки компенсации или стоимости ремонта;
  • копия платежного документа по уплате стоимости проекта.

Если застройщик согласится с предъявленной претензией, то составляется юридический акт с указанием суммы взыскания, переводимой на банковский счет дольщика. При этом получатель компенсации подписывает документ о закрытии претензий к строительной организации. Существует другой вариант, когда граждане могут расторгнуть ДДУ по причине неисполнения с уведомлением второй стороны. При невозможности разрешить конфликт и отказе компенсировать потери, потребуется обращаться в суд с иском к застройщику.

Судебное взыскание неустойки

Согласно ст.98, ст.100 ГК РФ, судебные издержки взыскиваются с проигравшей судебный спор стороны. Поэтому в интересах застройщика достигнуть мирного решения конфликта. Нередко дело принимает положительный оборот для граждан сразу после подачи судебного иска, стороны приходят к соглашению и процесс закрывается по примирению сторон.

Исковое заявление подается по месту расположения ответчика или строящегося многоквартирного дома. Требования и пакет подаваемых документов совпадают с претензионным вариантом, добавляется обоснование морального вреда. Следует обратить внимание на грамотный расчет суммы иска, иначе заявление возвратят на доработку или оставят без движения. Решение суда может совпадать по сумме иска, быть отличным от затребованной суммы или полностью отклонять материальную компенсацию.

После завершения процесса и вступления решения в законную силу, истец обращается к исполнительному производству. Если ответчик, проигравший процесс, не переводит дольщику указанную судом неустойку, то потребуется обратиться к ФССП. Приставы налагают арест не банковские счета ответчика и взыскивают необходимую сумму.

Следует учесть, что признание застройщика банкротом несколько осложняет процедуру, но введение последних законодательных инициатив не позволит оставить дольщиков без своевременной компенсации. Для получения неустойки потребуется обратиться к профильному юристу, имеющему подобную практику. Затраты на юридическую помощь возмещает проигравшая процесс сторона. Юрист сможет обосновать исковую сумму, защитить интересы своего доверителя и общаться на равных с юристами строительной организации.

Содержание иска

Согласно ст.131 ГПК РФ, исковое заявление пишется в произвольной форме, но должно содержать необходимую информацию. Все факты, изложенные в иске, обязательно подтверждаются документами и справками. При принятии иска в работу, ответчику направляется копия документа и приложенных материалов. Данное правило позволяет подготовиться к заседанию и высказать свою точку зрения.

Иск должен содержать сведения:

  • наименование и адрес суда;
  • личные данные истца;
  • наименование и юридический адрес ответчика (застройщика);
  • перечисление нарушенных прав и интересов истца со ссылками на ДДУ и законодательство;
  • обстоятельства, которыми истец обосновывает свои требования;
  • расчет суммы иска с документальным обоснованием;
  • платежная квитанция по уплате государственной пошлины;
  • приложения и материалы по делу, в том числе претензионная переписка сторон.

Заявление на выплату неустойки подается самим дольщиком или его законным представителем, который имеет нотариально заверенную доверенность. От качества обоснования подаваемого иска во многом зависит режим и время рассмотрения дела.

От размера неустойки зависит подчиненность судебной инстанции. Как правило, дела подобного рода рассматривают районные (городские) суды. В мировой суд можно обратиться, если размер неустойки составляет менее 50 тыс. рублей. На предварительном слушанье дела стороны объясняют свою позицию суду, иск принимается в работу. Если к иску не приложены необходимые документы, то сторонам будет об этом сообщено.

Например, для расчета затрат на ремонт или гарантийное обслуживание по ДДУ потребуется предоставить независимое заключение эксперта и отчет оценщика. Суд может скорректировать материальную составляющую и учесть независящие от строителей обстоятельства, тем самым снизить несоразмерные ущербу требования истца. Довольно часто стороны процесса приходят к консенсусу на предварительном слушанье или первом заседании по делу.

Если вам необходима профессиональная онлайн-помощь юристов, обращайтесь к нам. Вы можете воспользоваться чатом, где Вам ответят наши специалисты
Рейтинг: 4.38 - голосов: 3
Информация была полезна?
Да Нет

Заказать вопрос или документ

Вопрос

Вопрос по теме:
Взыскание неустойки с застройщика

от 250 р Заказать

Документ

Документ по теме:
Взыскание неустойки с застройщика

от 300 р Заказать


Смотрите также


Новое в блоге


Новости проекта