IQLaw - международный юридический сервис
  • Выбранная страна: Россия
Заказать

Уменьшение кадастровой стоимости недвижимости

Кадастровая стоимость недвижимости часто бывает завышена, из-за чего собственник несет прямые финансовые убытки. Уменьшить оценку земельного или капитального объекта можно, обратившись в специальную комиссию при Росреестре или в суд. В настоящее время утвержден порядок изменения кадастровой стоимости, которому должен следовать собственник для защиты своих интересов.

Кратко о кадастровой стоимости

При постановке объекта недвижимости на учет в Росреестре и занесении сведений в единый реестр, формируется уникальная учетная запись. Объекту присваивается индивидуальный номер и заносятся объективные показатели. Регулярная оценка осуществляется инженерами кадастровой службы планово раз в пять лет, учитываются показатели, такие как:

  • расположение относительно объектов инфраструктуры;
  • год ввода в эксплуатацию и материал стен;
  • полезная площадь, этажность и др.

Кадастровая стоимость является основным показателем при расчете налога на недвижимость, оплате нотариальных услуг, при совершении юридических сделок, рассмотрении судебных споров. Прежней расчетной величиной являлась инвентаризационная стоимость, что значительно удешевляло платежи по различным основаниям. Поскольку несогласных собственников становится все больше, пришлось законодательно решать вопрос об уменьшении установленной кадастровой стоимости на объекты недвижимости.

Законодательство о процедуре уменьшения КС

Процедура оспаривания стоимости по кадастровым документам проводится с учетом следующей нормативной базы:

  • требования к процедуре кадастровой оценки регламентирует ФЗ-№237 от 03.07.2013 г.;
  • частные моменты при пересмотре кадастровой стоимости отражены в ПП ВС-№28 от 30.06.2015 г.;
  • разъяснение кадастровых неточностей и часто встречающихся ошибок дано в ФЗ-№221 от 24.07.2007 г.;
  • регулирует стандартную процедуру оценочных мероприятий ФЗ-№135 от 29.07.1998 г.

Обращение в судебные инстанции регламентируется ГПК РФ, где ответчиком выступает государственный регистратор и кадастровая служба. Стоимость объекта недвижимости при разрешении споров должна подтверждаться оценкой независимой экспертизы. Правовые нормативы, применяемые для уменьшения стоимости в кадастровом паспорте, могут быть расширены в каждом конкретном случае для внесения корректировок в запись ЕГРН.

Основания для уменьшения кадастровой оценки

Прежде чем вступать в правовое поле и требовать рассмотрения кадастровой стоимости, стоит проверить наличие весомых оснований. Собственники редко интересуются кадастровыми сведениями о своем владении, вопрос возникает при получении ежегодного налога на имущество. Следует учесть, налог следует уплатить до 1 декабря отчетного года, иначе будут начисляться пени и неустойка может превзойти размер основного платежа.

Только заплатив неверно начисленный налог, можно приступать к оспариванию стоимости объекта. После чего при положительном решении будет произведен перерасчет и возврат излишне уплаченного налога по кадастровой переоценке. Для получения выписки из ЕГРН следует лично обратиться в Росреестр или МФЦ, а также воспользоваться официальными порталами и сайтом государственных услуг.

Выписка содержит все значимые данные по объекту учета, в том числе кадастровую, вычисленную государственными оценщиками, стоимость. Услуга платная, для граждан стоимость составляет 300 рублей, организациям придется заплатить 950 рублей любым удобным способом. Узнав кадастровую оценку недвижимости, проводят анализ аналогичных объектов на рынке. Если полученная кадастровая цена выше рыночной, то стоимость указана неверно.

Неверная стоимость объекта образуется у специалистов в следующих случаях:

  • ошибки при математическом вычислении;
  • ошибки в первичных данных, используемых в расчетах;
  • неучтенное аварийное и ветхое состояние объекта;
  • неверное описание группы аналогичных единиц учета.

Непредумышленные ошибочные вычисления и человеческий фактор часто становятся поводом для некорректной стоимости недвижимости.

Если ваша квартира стоит на 30% дешевле, чем отражено в кадастровом паспорте, то это явное несоответствие действительности. Такую стоимость следует корректировать, тем самым снижая налоговое бремя. Начать процедуру уменьшения кадастровой стоимости можно в период до следующей проверки, которая проводится каждые пять лет. В региональных законодательствах часто отражены сроки 2-3 года. После плановой переоценки сотрудниками Росреестра есть возможность сравнить новую стоимость с реальной рыночной ценой.

Получение независимой оценки

Для обращения в региональную комиссию и разрешения судебного спора необходим отчет и акт экспертизы независимого оценщика. Услуга платная и стоит недешево, но без экспертного заключения вопрос разрешить не удастся. На первичной консультации специалист ознакомится с документами и сделает выводы о целесообразности проведения оценочных мероприятий. В случае, когда стоимость завышена существенно, то предпочтительней затратить средства на услуги оценщика.

В некоторых случаях выявляются неточности и несоответствия фактической информации из кадастрового паспорта. Например, неверно отражена площадь квартиры или не указаны сведения о выполненной перепланировке, приведшей к изменению конфигурации жилища. Благодаря экспертному отчету, учетная запись по недвижимости корректируется и стоимость по кадастру соответственно меняется.

Комиссия по кадастровым спорам

Собственник обращается в муниципальную комиссию и пишет стандартное заявление с просьбой пересмотреть стоимость единицы недвижимости. Процедура рассмотрения происходит следующим образом:

  • проверяется информация по кадастру, проводится сравнение с независимой оценкой. Срок анализа составляет 30 дней;
  • заседание комиссии и вынесение решения о пересмотре кадастровой стоимости объекта. Срок рассмотрения составляет 5 дней;
  • уведомление собственника о решении комиссии в течение 10 дней.

Решение о корректировке, принятое после рассмотрения, передают в регистрирующий орган. В течение 10 дней внесут корректировку в учетные данные, выдадут новую выписку из федерального реестра.

Отказать в рассмотрении имеют право по следующим основаниям:

  • отсутствуют необходимые документы;
  • пропущены сроки возможного обращения;
  • стоимость по кадастру не превышает или равна рыночной цене.

В уведомлении должны отражаться выводы комиссии с пояснениями и ссылками на правовые нормативы. Если результаты рассмотрения не устраивают владельца недвижимости, то он обращается в суд с иском к администрации поселения.

Судебное рассмотрение вопроса

Споры по недвижимости и ее оценке решаются в суде по адресу истца или нахождения спорного объекта. Иск подается к администрации, выдвигаются требования:

  • обжаловать постановление комиссии и признать его незаконным;
  • признать независимую оценку верной и внести изменения в учетные данные объекта недвижимости.

С начала 2017 года разрешено подавать заявление в суд, минуя ведомственную комиссию. Поскольку судебный процесс всегда более затратен по времени и финансам, то можно попытаться оспорить цену недвижимости сначала в административном порядке. Судебная пошлина составляет для граждан 300 рублей, юридические лица вносят в бюджет 2 тыс. рублей.

На заседание приглашается представитель администрации, владеющий вопросом, который отстаивает точку зрения регистрационной службы. Истец должен доказать свою точку зрения, представить отчет эксперта. В сложных случаях суд может назначить судебную экспертизу у другого оценщика, но в этом случае расходы возместит проигравшая сторона. По действующим правилам, выбирается меньшая из представленных независимыми организациями кадастровых оценок недвижимости. Решение суда предоставляется в Росреестр и служит основанием для изменения данных.

Категории права

Информация была полезна? Да Нет