IQLaw - международный юридический сервис
  • Выбранная страна: Россия
Заказать

Сопровождение сделок купли-продажи недвижимости

Вопросы недвижимости актуальны всегда, поскольку жилищный вопрос во многом определяет комфорт жизни. Обычные граждане редко участвуют в юридических сделках по жилплощади, поэтому практического опыта и знаний законодательной базы бывает недостаточно. Сопровождение сделок профильными специалистами помогает значительно снизить риски, тем самым грамотно защитить интересы участников купли/продажи недвижимого имущества.

Зачем нужно сопровождение

Главной задачей сопровождения сделки является контроль за юридически обоснованным и чистым переходом права собственности между продавцом и покупателем. Если на первичном рынке жилья сделки проводятся под контролем юристов застройщика, то вторичное жилье можно оформить самостоятельно. Операции имеют множество подводных камней и ответственность за нарушения несут сами граждане. Закон не запрещает самостоятельно продавать и покупать капитальное имущество, но под руководством специалиста сделка пройдет с соблюдением необходимых формальностей.

Сопровождающий передачу имущества специалист знает последовательность шагов, необходимый набор документов и сможет предотвратить мошеннические схемы. Помощь может потребоваться на любой стадии, но оптимально поручить сопровождение сделки с первого шага (поиска второго участника) до регистрации в Росреестре. Обе стороны должны осознавать, что сделка может быть обжалована и признана незаконной по решению суда.

Оснований для возникновения споров множество, обратить внимание на нюансы конкретной операции может опытный юрист по жилищному праву или риелтор. Последующее расторжение договора будет невозможно, если к делу подойти с профессиональной тщательностью. Помощь при продаже квартиры или дома можно получить несколькими способами.

  1. Нотариальные услуги. В некоторых случаях заверение сделки обязательно, например, при реализации доли совместного имущества. Составить договор, проверить законность и предъявленные документы нотариус сможет на этапе обращения. По желанию участников, возможно дальнейшее сопровождение сделки до смены собственника в Росреестре. Нотариус обязан объяснить гражданам последствия их поступка, предупредить о возможных осложнениях и скрытых моментах. Если дееспособность продавца вызовет сомнения, то нотариус проведет служебную проверку или затребует медицинскую справку. Услугами нотариата рекомендуется воспользоваться, когда велики шансы оспаривания сделки.
  2. Риелторские услуги. Важно выбрать надежную организацию, сотрудник которой проведет сделку "под ключ". Несмотря на высокую стоимость сопровождения купли-продажи, заказчик сможет полностью поручить необходимые действия специалисту. Рекомендуется выбирать агентства, у которых застрахована ответственность. Привлечь риелтора к работе можно для подбора вариантов, сбора документов или прохождения всех шагов, оформив доверенность.
  3. Юридические услуги. Последний вариант сопровождения считается наиболее предпочтительным на практике. Юрист сможет по служебным каналам проверить чистоту сделки, самого продавца и объект недвижимости, выставленный на продажу. Как правило, к юристу по жилищным вопросам обращаются покупатели, желающие выяснить все возможные факты о собственнике и возможных обременениях по жилплощади.

Практикующий специалист в сфере ЖК РФ выполнит следующие функции:

  • проверит достоверность представленных справок и бумаг;
  • проверит на безопасность вопрос по финансовым расчетам;
  • сопроводит участников в регистрационные органы;
  • проверит заполняемые договора и заявления;
  • будет присутствовать при передаче средств и окончательном расчете.

Выбирая подходящий в вашем случае вариант сопровождения сделки, помните о важном значении правовой защищенности. Риски и неприятные неожиданности легче предотвратить, чем впоследствии доказывать свою правоту в судебном споре.

От чего защитит сопровождение купли-продажи

Вступая на правовое поле и решая вопрос с покупкой или продажей квартиры, можно стать потерпевшей стороной на каждом этапе. Мошенники могут предложить не принадлежащую им жилплощадь или подложные документы, обмануть при расчете. Услуги юриста гарантированно защитят от следующих серых и откровенно незаконных схем:

  • передача задатка при бронировании квартиры. Юридически неправильный договор о внесенных средствах позволяет не возвращать сумму, которая может быть значительной;
  • заключение договора по подложным документам. У собственника похищаются документы на собственность по подложному паспорту оформляют договор. Обман позднее выяснится в Росреестре, но мошенников бывает сложно установить;
  • обман на стадии подписания документов, когда владельца убеждают, что ему не требуется присутствовать у нотариуса. Получая доверенность на оформление сделки, мошенники выполняют передачу имущества третьим лицам.

Если заинтересованное лицо сопровождает специалист, ни о каких схемах обмана не может идти речь. Юрист обнаружит малейшие несоответствия в документах на имущество или личных сведениях о собственнике. Собранная информация будет доведена до клиента и приняты оперативные меры по предотвращению обмана. Сложный административный порядок передачи прав оставляет для мошенников множество лазеек. Зная, что интересы второй стороны защищает законный представитель, мошенники отказываются от сделки заблаговременно.

Если заказывает услугу сопровождения продавец, то можно быть уверенным в следующем:

  • полный расчет и получение средств с точным соблюдением договора;
  • сделка заключена по существующим правилам и не будет признана ничтожной;
  • у покупателя не возникнет повод оспорить присвоение задатка.

Покупатель больше рискует в случае неграмотных действий, юрист поможет предотвратить:

  • проверить принадлежность квартиры продавцу;
  • проконтролировать отсутствие обременений различного плана;
  • присутствовать при передаче денег.

Свидетельские показания юриста станут надежным подтверждением добропорядочности покупателя в спорных ситуациях.

Какие риски снимает юридическое сопровождение

Продать квартиру может только владелец, имеющий право собственности, зарегистрированное в Росреестре. Капитальная недвижимость имеет уникальный кадастровый номер и актуальные сведения. Выписка из ЕГРН покажет следующую информацию, важную при сделке:

  • ограничение дееспособности собственника;
  • переход прав (смена собственников) с момента постановки на учет;
  • ипотечное залоговое имущество;
  • длительная аренда свыше года;
  • арест на время судебного процесса.

Права на квартиру или дом будут отражены также при совместной или долевой собственности. Юрист получает документ в Росреестре и проверяет всех указанных собственников.

Дополнительные обременения, сведения о которых отсутствует в государственном реестре:

  • супружеская доля на совместно нажитую квартиру;
  • аренда менее года (можно не регистрировать в Росреестре);
  • преимущественное право приобретения (при долевом владении в квартире);
  • нарушенные права наследования;
  • не учтенные интересы несовершеннолетних лиц.

Сопровождение сделки потребует от юриста проверки рисков по различным схемам в каждом конкретном случае. Выявление неясных и двусмысленных моментов приведет к выяснению у продавца. В столь дорогостоящих операциях по недвижимости нельзя спешить и доверять на слово, иначе можно лишиться квартиры и заплаченных денег.

Дополнительные проверки недвижимости

В рамках юридического сопровождения купли-продажи проводятся дополнительные проверки:

  • если выполнена перепланировка, то необходимо убедиться в законности действий. Отсутствие административного разрешения, внесенных корректировок в технический и кадастровый паспорт считается значительным нарушением. Узаконить перепланировку задним числом можно, но это потребует судебного рассмотрения инцидента. Собственнику необходимо будет заплатить штраф и пройти регистрационные процедуры. Покупатель должен иметь достоверные сведения, поскольку покупает недвижимость с серьезным обременением;
  • устанавливаются имеющиеся коммунальные задолженности и прочие невыполненные обязательства. Например, продавец пролил соседей и обязан возместить ущерб. Обременение перейдет к новому собственнику после перерегистрации, покупателя обяжут возместить нанесенный ущерб;
  • в спорных ситуациях допускается направить запрос в неврологические и психиатрические диспансеры, в органы опеки и попечительства.

Регулярно занимаясь сопровождением операций с недвижимостью, адвокат сможет защитить интересы доверителя.

Комплексное сопровождение сделок с недвижимостью

Сопровождение операций по продаже капитальной недвижимости состоит из нескольких обязательных этапов.

  1. Согласование условий, заключение предварительного соглашения между участниками.
  2. Сбор и подготовка документов.
  3. Подписание договора, расчет.
  4. Выполнение административных шагов по передаче прав.

Помощь на этапе подготовки к подписанию договора состоит в проверке правовой ситуации. Специалист от имени доверителя проводит беседу со вторым участником и подробно выясняет детали по предмету предстоящей купли-продажи. По желанию заказчика может быть заказана оценка квартиры в независимой организации. Проверку документов на недвижимость и паспортов участников сделки законный представитель осуществит по общедоступным информационным базам и служебным банкам данных.

Сопровождение купли-продажи на этапе подписания предварительного договора требует оформления задатка или внесенного покупателем аванса за недвижимость. Правовой акт о намерениях обязательно проверяется на юридическую чистоту и грамотность. Важным вопросом является способ передачи денежных средств.

Если стороны согласовали выполнение процедуры через банк, то в работы по сопровождению входит выбор банка и бронирование ячейки. Важно включить в основное соглашение пункт об условиях доступа, присутствии ответственного за сопровождение на процедуре пересчета и передаче денег.

Сопровождение при подписании и регистрации договора

Помощь в процедуре купли-продажи недвижимости в момент подписания договора обязательна. Сопровождающий проверит паспорта участников, объяснит содержание подписываемого соглашения и ответит на вопросы. Стоит обратить внимание на особо важные пункты соглашения:

  • сумма сделки;
  • способ передачи средств;
  • сроки освобождения жилплощади;
  • урегулирование спорных моментов;
  • ответственность обеих сторон;
  • распределение расходов купли-продажи.

Могут быть прописаны особые условия, на которые следует обратить внимание. Ставя свою подпись, необходимо иметь представление о выполнении всех прописанных пунктов. После регистрации в Росреестре не будут приниматься к сведению сообщения о невозможности выполнения положений документа.

Подписанный договор вместе с пакетом документов предоставляется на регистрацию в Росреестр. Регистратор после всесторонней проверки вносит изменения в учетную запись в федеральном реестре. Стороны подают стандартное заявление с просьбой передать имущество согласно подписанного соглашения. Сопровождение на данном этапе заключается в следующих услугах:

  • помощь в написании заявления на перерегистрацию объекта;
  • подбор и передача право устанавливающих документов;
  • контроль за получением расписки в принятии сведений.

Выданная справка содержит информацию о дате получения выписки из ЕГРН. На сегодняшний день это главный документ, подтверждающий правовой переход объекта сделки к новому владельцу. Получение выписки проводится лично покупателем, сопровождения при этом может не быть. Юридическая поддержка потребуется, если возникнут вопросы или в переуступке будет отказано. Такая ситуация обязательно прописывается, чтобы обезопасить имущественные интересы покупающей стороны.

Нюансы сопровождения сделок купли-продажи квартиры

Приобретая квартиру при юридическом сопровождении, можно дополнительно заказать услугу титульного страхования сделки. Страховой полис снимет возможные риски по срыву договоренности по вине второй стороны или невозможности исполнения. Сделка по квартире будет считаться завершенной, если продавец и покупатель подписали акт приема-передачи квартиры. Без этого акта все последующие претензии к качеству объекта можно предъявлять к продавцу.

Отсутствие официального подтверждения осмотра жилплощади может затронуть интересы граждан позднее. Сопровождение включает предоставление на подпись сторон стандартного образца и объяснение потребности в документе. Акт не требует регистрации, но является важным приложением к выписке из реестра ЕГРН. Граждане должны знать, что исковая давность по вопросам передачи жилплощади составляет три года. Отсчет производится с момента обнаружения недочетов и незаконных действий ответчика.

Продажа и приобретение жилплощади требует особого внимания в следующих случаях:

  • наличие несовершеннолетних и недееспособных лиц. Обязательно получение разрешения от органов опеки;
  • многочисленные смены владельцев, разделение объекта на долевое владение;
  • есть конфликты по содержанию имущества и оплаты коммунальных требований;
  • ипотечное кредитование и наличие обременения в виде залога.

Опытный юрист, имеющий практику по продаже жилплощади различного статуса, справится со всеми сложностями и защитит интересы клиента. Например, если проводится операция по недвижимости, находящейся в другом регионе или стране, потребуется больше времени на получение документации и проверку добросовестности владельца. Иногда собственник выдает генеральную доверенность на продажу, что потребует включения дополнительных пунктов в соглашение.

Сопровождение сделок купли-продажи дома

Отличием процедуры является требование об одновременной продаже земельного участка, на котором построен дом. Участок должен быть зарегистрирован и стоять на кадастровом учете. Потребуется проверить наличие задолженности по инженерным коммуникациям, поскольку дом бывает отключен от сетей в принудительном порядке. Дополнительно проверяется статус земель: должен быть участок под ИЖС, а не дачную застройку.

Отсутствие юридической защиты при продаже дома приводит к массе проблем, если перечисленные требования не выполнены. Сделки по продаже домовладения более сложные, требующие многоступенчатой проверки. Одновременно должны быть проверены два объекта: земельная и капитальная недвижимость. Обращение к профильному юристу станет своеобразной страховкой от нарушения ваших интересов.

Категории права

Информация была полезна? Да Нет