IQLaw - международный юридический сервис
  • Выбранная страна: Россия
Заказать

Расторжение договора участия в долевом строительстве

Правоотношения застройщика и дольщиков регулируются ФЗ-№214 " Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и совместным ДДУ (договором долевого участия). За время возведения многоквартирного дома могут возникнуть ситуации, приводящие к расторжению ДДУ по различным обстоятельствам. Инициаторами досрочного прекращения договорных отношений чаще всего выступают дольщики, недовольные срывом сроков или качеством выполняемых работ. Прекратить действие договора долевого участия следует с точным соблюдением регламента, учитывая все нюансы конкретной ситуации.

Законодательная база расторжения договора

Процессуальные требования по прекращению действующего договора устанавливаются в гл.9 ФЗ-№214. Глава полностью посвящена вопросу прекращения договорных обязательств обеими сторонами или одним из участников сделки. При рассмотрении иска дольщика в гражданском суде появляется возможность взыскать дополнительно компенсацию за моральный вред, нанесенный действиями строительной организации, ст.15 ГК РФ. Закон о защите прав потребителя (ЗоЗПП) в ст.32 указывает на возможность отказаться от услуги в случае ненадлежащего качества и несоблюдения договорных сроков.

Чаще всего конфликт возникает при неисполнении обязательств одной стороной соглашения. Закон указывает на исчерпывающий перечень причин для прекращения сотрудничества, основанием может служить:

  • инициатива застройщика;
  • инициатива инвестора;
  • соглашение в досудебном порядке;
  • судебное решение.

Для участников инвестиционного проекта возможно провести расторжение без обращения к правосудию, в уведомительном порядке договор потеряет юридическое значение. В суд обращаются при невозможности достигнуть компромисса в конфликтной ситуации. Вернуть вложенные средства можно в любом случае, но порядок взыскания и необходимые шаги различны и зависят от конкретной ситуации.

Виновная сторона несет материальную ответственность при фактической доказанности несоблюдения правил договора. Например, девелопер заморозил строительство и инициирует процедуру банкротства. Это самая тяжелая ситуация, которая порождает армию обманутых дольщиков, требуются оперативные действия — обращение в суд. Со стороны дольщика также нередки задержки во внесении финансов по подписанному соглашению, невозможность платить ипотечные взносы. Тут уже застройщик получает право расторжения неисполняемого лицом договора.

Период строительства длительный, иногда возникают форс-мажорные обстоятельства. Если стороны не смогли урегулировать вопрос и снять претензии, то вопрос решается в суде. Следует учесть, что законодатель в первую очередь защищает интересы граждан. Правила постоянно ужесточаются и дисциплинируют застройщика, поскольку подавляющее количество нарушений происходит с его стороны.

Расторжение возможно до подписания сторонами, принимающими участие в сделке, передаточного акта. После чего обязательства считаются выполненными, кроме требований гарантийного ремонта. Объект переходит в пользование покупателя, затем проводится регистрация имущества в Росреестре.

Односторонний порядок расторжения

Уведомительный способ прекращения взаимоотношений во многом облегчает выход из положения для граждан. Дольщики имеют возможность обойтись без длительного судебного процесса. Достаточно бывает отправить ответчику обоснованное письмо и осуществить расторжение невыполненного договора. Этим правом могут воспользоваться застройщики, если инвесторы не выполняют обязательства по уплате средств.

В силу специфичности, ДДУ прекращает действие в строгом соблюдении ст.9 закона о долевом строительстве. Важным аспектом является требование о регистрации действия в Росреестре и внесение корректировок в единый реестр. Положение не позволяет продавать квартиру повторно до полного расчета и подписания требуемых документов.

По инициативе дольщика

Инвестируя в проект, дольщики рассчитывают на строгое соблюдение соглашения. Заинтересованным лицам можно расторгнуть контракт по следующим основаниям:

  • нарушен срок сдачи дома более чем на 2 месяца. Нередко подписывается дополнительный документ о продлении строительства и переносе сдачи дома в эксплуатацию. Просрочка будет исчисляться с учетом скорректированных сроков;
  • претензии к качеству застройки, отказ исправить недочеты в потребительских характеристиках жилплощади. Претензии предъявляются в период гарантийного срока;
  • отказ застройщика возместить затраты на устранение недостатков (снизить цену, возместить затраты инвестору, самому выполнить надлежащий ремонт);
  • нарушение условий поручительства. Согласно ст. 15.1 ФЗ-№214, девелопер обязан уведомить инвестора о смене поручителя и заключении нового соглашения с банком.

Расторжение ДДУ возможно по иным причинам, главным условием является несоответствие фактического этапа строительства условиям контракта. Право выйти из договора есть у граждан на любом этапе возведения дома. Считается, что договор прекращает свое действие с момента подписания соглашения о расторжении, а не на дату регистрации в Росреестре.

Не обязательно возникают претензии ко второй стороне, у инвестора случаются причины личного характера. Крайне важно, что штраф застройщик не имеет права выставить и обязан вернуть вложенные деньги в полном объеме. Положение регламентировано ст. 32 ЗоЗПП, где прописан порядок прекращения обязательств по участию в строительстве при возврате товара (квартиры в строящемся доме) надлежащего качества.

Иногда покупатель не имеет замечаний к ходу работ, но требует расторжения договора. Закон позволяет воспользоваться переуступкой прав третьему лицу. При высокой ликвидности застройки желающие перекупить квартиру быстро находятся, причем переуступка может принести материальный доход. Это бесконфликтный вариант досрочного закрытия договора и возникновения новых взаимоотношений между участниками проекта.

Вступая в правовое поле, граждане должны осознавать степень юридической защиты ответчика. Девелопер содержит штат опытных юристов, которые на регулярной основе занимаются разрешением споров с инвесторами. Если вы недовольны ходом строительства и не желаете стать обманутым дольщиком — своевременно обращайтесь за юридической помощью.

По инициативе застройщика

Девелопер в праве начать расторжение при задержке платежей лицами, принимающими участие в данном долевом проекте. Для прекращения долевого контракта компанией, необходимы следующие причины:

  • инвестор не оплатил заключенный договор дольше 2 месяцев. Срок указывается при подписании договора и позволяет желающим решить финансовые вопросы без спешки, выбрать наиболее выгодный способ расчета;
  • сроки платежей систематически нарушаются. После вступления договора в действие, часто предоставляется рассрочка по долевым обязательствам. Согласно п.5 ст.5 ФЗ-№214, компания может провести расторжение по своей инициативе.

Если в течение года пропущено три и более платежа, то участие в проекте может быть прекращено по желанию фирмы, ведущей строительство.

Наличие у застройщика серьезных оснований требует направления официального предупреждения в адрес инвестора. Если момент не будет урегулирован, то через 30 дней фирма может начать процедуру расторжения. Участие в ДДУ несет определенные риски, поскольку экономическая ситуация меняется, возможность оплачивать проект иногда неожиданно заканчивается.

Благодаря уведомительной возможности, договор о долевом добровольном участии считается расторгнутым при исполнении требований:

  • дольщик не принял мер, чтобы продолжить участие в долевом строительстве;
  • застройщик имеет фактические доказательства о высланном предупреждении;
  • заказное письмо с уведомлением возвращается с пометкой почты об отсутствии получателя или отказе принять отправление.

Как правило, девелопер строго придерживается правил и не нарушает процессуальных установок в долевом соглашении. Любая ошибка приведет к обжалованию расторжения в судебном процессе по иску покупателя права.

По соглашению сторон

Наименее затратный по времени и финансам вариант, когда стороны находят приемлемый для всех выход. Если споров и задержек в возврате вложенных денег не бывает, долевой контракт прекращает свое действие. Схема довольно прозрачна, но требует тщательной проверки подписываемых документов.

Последовательность шагов при расторжении долевого инвестиционного договора:

  • инициатор посылает официальное уведомление второй стороне с указанием причины прекращения участия. Заявление должно быть аргументированным и содержать реальные факты;
  • стороны встречаются для обсуждения деталей расторжения договора, находят взаимовыгодный вариант;
  • составляется соглашение по прекращению участия в долевом строительстве;
  • производится окончательный взаимозачет, подписывается акт об отсутствии претензий по строительству;
  • договор регистрируется при участии сторон в государственном реестре. Без регистрации в Росреестре расторжение не считается вступившим в силу.

Участие в расторжении требует особого внимания, поскольку договор, как правило, составляет долевой девелопер. Рекомендуется предварительно согласовать участие в подписании договора с юристом, практикующим в делах о новостройках. Иногда договор о расторжении регистрирует застройщик по доверенности. Выходя из проекта, необходимо получить экземпляр после регистрации расторжения документа о долевом инвестиционном участии.

Расторжение долевого договора в суде

На практике большинство соглашений о долевом участии прекращают свое действие по решению судебной инстанции. В подавляющем большинстве случаев истцом выступает инвестор строительства, роль ответчика выполняет девелопер. Порядок обращения принимающих участие в строительстве сторон регламентирован п.1 ст.9 ФЗ-№214.

Обратиться к правосудию можно при следующих проблемах:

  • строительство дома приостановлено или прекращено на неопределенный срок. Причем истец предоставил доказательства недобросовестного исполнения долевого договора со стороны подрядчика. Неоспоримы свидетельства фактического опоздания по заявленным в долевом соглашении срокам;
  • изменилась проектная документация, которую согласовали при подписании долевого договора на строительство. Существенной причиной открытия судебного процесса считается изменение площади квартиры. Требование застройщика о доплате в связи с увеличением жилплощади не обосновано законом;
  • общедомовые площади при строительстве изменили свое назначение без согласования и внесения исправлений в долевом договоре.

В перечисленных случаях отказ от участия в строительстве не требует проведения претензионной работы по долевому договору. Имея на руках доказательства недобросовестно ведущегося строительства, есть возможность направить заявление в суд. В иске следует указать причину расторжения договора и заявить свои требования, которые подкрепляются сносками на нарушение ФЗ-№214. Возврат средств по решению суда производится через 10 дней, при досудебном расторжении договора предоставляется 20 дней для расчета.

Несоблюдение гарантийных обязательств

Основанием для направления претензии по качеству строительства является п.1 ст.7 закона о долевом участии. Строители обязаны указать длительность гарантии в долевом договоре, но не менее 5 лет. На технологическое и инженерное оборудование предоставляется меньшая гарантия, сроком 3 года. Заявить свои претензии, подать судебный иск допускается независимо от наличия права собственности на долевое владение.

Обращаться в суд можно после направления претензии застройщику. Отказ станет основанием рассмотрения спора в гражданском процессе. Исковая данность по расторжению договоров в гарантийный период начинается с момента выявления и заявления о недочетах.

Документы для обращения в суд

Иск к организации, ведущей строительство, следует составлять с учетом фактических доказательств. Расторжение договора об участии в строительстве должно быть грамотно мотивировано и обоснованно. От качества иска во многом зависит судебное решение. Если требование к ответчику слабо аргументировано, то его вернут на доработку или откажут в принятии.

Кроме искового заявления, потребуется предоставить следующие документы:

  • договор долевого участия в копии, заверенной нотариально;
  • документы и справки, подтверждающие позицию заявителя. Утверждения не могут быть голословными заявлениями. Например, если речь идет о плохом качестве квартиры или несоответствии заявленному в договоре метражу, то потребуется отчет независимой экспертизы. Юридический акт эксперта будет для суда основным источником информации;
  • претензионное письмо (копия), которое было предварительно направлено при попытке мирным путем пройти процедуру расторжения договора;
  • квитанция о погашении государственной пошлины в размере, устанавливаемом ст.333.19 и ст. 333.36 НК РФ.

Подсудность дела о расторжении договора участия в строительстве относится к гражданскому производству. Спор рассматривается по месту регистрации ответчика, в общем порядке.

В процессе стороны имеют право заключить мировое соглашение, которое остановит рассмотрение в заседаниях. Такой подход к решению проблемы наиболее предпочтителен, соглашение до суда не всегда полноценно защищает интересы граждан. Без правосудия девелопер постарается отодвинуть сроки, применить иные уловки для отсрочки наступления ответственности.

Некоторые нюансы

Перед выставлением претензий или подачей судебного иска, рекомендуется еще раз ознакомиться с текстом договора на строительство. Если положения документа противоречат ФЗ-№214 или содержат сомнительные моменты, то разрешение конфликта осуществляется по федеральному законодательству. Важно провести профильную экспертизу в независимой организации, получить необходимое заключение в случае выявления недостатков.

Если сроки договора сорваны и инвестор официально соглашается сдвинуть дату приемки, то претензий до завершения нового периода суд не примет. Расторжение договора следует поручить законному представителю в лице опытного юриста. Особенно остро вопрос о возврате средств встает при банкротстве застройщика, когда шансы на благополучный исход значительно падают. Иногда к ответчику предъявляют множество исков от лиц, принимающих участие в строительстве. Потребуется веское обоснование первостепенного рассмотрения конкретного требования, в чем помощь юриста становится наиболее востребованной услугой.

Категории права

Информация была полезна? Да Нет