Проверка документов при покупке квартиры

Покупка недвижимости требует грамотного подхода к подготовке к сделке. Чтобы убедиться в юридической чистоте объекта имущества и правомочности продавца на вступление в сделку, необходимо обратиться к комплексной проверке документов при покупке квартиры.

Какие документы необходимы для проверки

Юридическая проверка включает в себя аудит правоустанавливающих и других документов, которые предоставляются продавцом недвижимости в виде оригиналов. Изучение документов осуществляется еще до подписания договора купли-продажи, если пренебречь профессиональной проверкой комплекта документов, в дальнейшем переход права собственности может быть оспорен родственниками или наследниками продавца.

Все документы для организации юридической проверки необходимо разделить на два вида:

Обязательные бумаги, которые необходимы для проведения сделки и ее регистрации;
Выписки и справки, предназначенные для защиты от мошенников и финансовых обременений.

Лучше всего привлечь к проверке всех бумаг опытного специалиста в сфере сделок с недвижимостью, так как для аудита требуется наличие глубоких знаний в области права. Проверка нацелена на то, чтобы защититься от мошенников и предупредить другие возможные риски.

Документы, которые проверяются в ходе аудита

На изучение юристу предоставляются обязательные документы, подтверждающие правомочность продавца на вступление в сделку. К ним относятся правоустанавливающие бумаги, к примеру, свидетельство права собственности. Особого внимания при проверке требуют бумаги, где сделка запланирована на основе договора дарения или завещания.

Как показывает практика, проблемы могут возникнуть при приобретении унаследованных квартир. У продавца на руках помимо самого завещания должно свидетельство с оформленным переходом права собственности. Чем больше прошло времени с момента вступления в наследство, тем лучше, так как о существующем завещании могли не знать другие родственники, которые тоже по закону имеют право на обязательную долю в наследстве.

В некоторых регионах для совершения сделки с недвижимым имуществом в МФЦ запрашивается единый жилищный документ. По сути, в нем содержится вся основная информация по интересующему объекту недвижимости. В выписку включается информация по зарегистрированным лицам, сведения по правоустанавливающим документам и основаниям, которые послужили для перехода права собственности.

Если в МФЦ отказывают в предоставлении единого документа, то необходимо обязать продавца недвижимости предоставить выписку из домовой книги. Такая выписка содержит информацию по количеству прописанных лиц в квартире. Для проведения юридической проверки документов при покупке квартиры также потребуется запросить у продавца справки из УК по отсутствию задолженности по коммунальным платежам.

Одним из основных документов, который позволяет узнать информацию о собственниках и долях в праве, является выписка из ЕГРН. Такой документ запрашивается юристом из официальной базы данных и позволяет получить следующую важную информацию:

О количестве собственников и доле в праве собственности;
О наличии возможных обременений, наложенных на распоряжение недвижимостью;
О наличии наложенного ареста по решению суда.

Если продавец недвижимого имущества ведет себя неадекватно, убедиться в его дееспособности можно, истребовав с него справку с подтверждением дееспособности. Дело в том, что в сделки с недвижимостью могут вступать только дееспособные граждане. Особую осторожность следует проявлять при совершении сделки с пожилыми собственниками.

ФЗ-214 предъявляет особые требования к заключению соглашений по продаже недвижимости с участием в долевом строительстве.

Юридическая проверка комплекта документов при покупке квартиры позволит оценить риски, заложенные в сделку с недвижимостью. К примеру, вы можете подписать договор купли-продажи с пожилым собственником, который через время умрет. Потом к вам могут предъявить претензии родственники, которые никогда не претендовали на наследство.

Преимущества обращения за проверкой документов при покупке квартиры

Иногда в сделки с объектами недвижимого имущества вступают уполномоченные собственником лица. В этом случае проверка включает в себя анализ правомочности доверенного лица совершать сделку от имени собственника. Такая операция с недвижимостью осуществляется по действующей доверенности от нотариуса, где указывается на конкретное разрешение доверенного лица вступать в сделку по продаже недвижимости. В этом случае все равно необходимо помнить о заложенных в сделку рисках, так как саму доверенность можно отозвать, а проведенную сделку - аннулировать.

При юридической проверке изучается информация по количеству прописанных лиц в квартире и их социальному положению. К примеру, если сособственником квартиры является несовершеннолетнее лицо, то для возможности проведения сделки необходимо получить согласие от органов опеки. Особую внимательность следует проявлять к таким объектам недвижимости, где прописанные лица отказались от приватизации. Даже по решению суда выписать таких граждан из квартиры невозможно.

Еще на этапе подготовки к сделке юрист проверит семейный статус продавца. В случае, когда квартира является общим имуществом, сделка проводится от имени обоих супругов. Если квартира записана на одного супруга, но приобретена в браке, тогда для проведения сделки необходимо нотариально заверенное согласие от второго супруга.

При комплексной проверке документов перед сделкой купли-продажи квартиры юрист проверяет бумаги, описывающие ее техническое состояние. Эта процедура позволяет убедиться в том, что в квартире не проводилось незаконных перепланировок. Чтобы исключить негативные правовые последствия при приобретении недвижимости необходимо осуществить в рамках проверки документов следующие процедуры:

Удостовериться в отсутствии задолженностей по обязательным платежам. Для этого запрашиваются справки из управляющей компании;
Проверить, не входит ли приобретаемая недвижимость в программу реновации. Это не является препятствием к совершению сделки, однако требует получения детальной информации о том, в какие сроки и на каких условиях будет осуществляться переселение жильцов в новые дома;
Убедиться в подлинности всех собранных документов и их соответствии требованиям для осуществления процедуры государственной регистрации сделки.

Проведенная проверка всех документов позволит исключить неприятные последствия и успешно пройти процедуру государственной регистрации договора купли-продажи.