IQLaw - международный юридический сервис
  • Выбранная страна: Россия
Заказать

Долевое участие в строительстве

Приобрести капитальную недвижимость можно на первичном и вторичном рынке. Все больше россиян отдают предпочтение квартирам в новостройках, становятся активными участниками долевого строительства. Покупка квартиры в строящемся доме экономически выгодна: дешевле на 30% по сравнению с аналогом в заселенном доме, но вложение средств имеет значительно большие риски. Юридические отношения между застройщиками и дольщиками регламентируются на федеральном уровне, государство всесторонне защищает интересы граждан.

Кратко о долевом строительстве

Возведение многоквартирных домов организует строительная компания, берущая на себя полный цикл работ, от проектирования и согласования проекта до сдачи объекта в эксплуатацию. Привлечение денежных средств инвесторов является действующей практикой, оформленной правовыми нормативами. Граждане, вошедшие в проект на стадии застройки, называются дольщиками и приобретают право на квартиры после ввода дома в эксплуатацию. В настоящее время в стране насчитывается 1,1 млн зарегистрированных долевых договоров.

Каждый из участников оплачивает долю от стоимости всего объекта, соответствующую цене будущей квартиры. Взаимоотношения сторон оформляются в виде договора долевого участия (ДДУ), отражающего интересы дольщика и строительной фирмы. Дольщиком могут выступать граждане или юридические лица, возводить жилые объекты имеет право организация, имеющая соответствующую аккредитацию и прошедшая лицензирование.

Содержание ДДУ регламентируется не Гражданским кодексом, а отдельным ФЗ-№214 от 30.12.2014 г. В связи с актуальностью и важностью жилищного вопроса, закон в первую очередь защищает права дольщиков. С началом действия закона сократилось количество обманутых лиц, возросла степень ответственности застройщиков за несоблюдение подписанных договоренностей. Договор ДДУ проходит регистрацию в Росреестре, государственный регистратор придает сделке законный статус и вносит сведения в федеральный реестр (ч.3 ст.4 ФЗ-№214).

Согласно ст.4 ФЗ-№214, соглашение между заинтересованными сторонами должно содержать следующую информацию:

  • стоимость квартиры и сроки расчета с застройщиком;
  • описание инвестируемого объекта (этаж, количество комнат, наличие лоджии/балкона и т.д.);
  • сроки начала и окончания строительства;
  • срок гарантийных обязательств по объекту;
  • прочие условия соглашения о долевом строительстве.

Подписывая ДДУ, стороны могут рассчитывать на решение возможных спорных моментов по перечисленным требованиям.

Процесс инвестирования в новостройку выглядит следующим образом:

  • строительная компания проходит процедуру согласования с местным органом власти и приобретает участок земли с целевым назначением: под строительство многоквартирного дома;
  • открывается продажа квартир по представленному проекту, с указанием цены за квадратный метр;
  • желающие приобрести недвижимость заключают с фирмой ДДУ с указанием стоимости квартиры. В договоре отражается способ оплаты: рассрочка, ипотека, полный расчет. Долевое инвестиционное участие подтверждается внесенной суммой, указываются сроки окончательного расчета;
  • после сдачи объекта в эксплуатацию, квартиры проходят государственную регистрацию, инвесторы становятся собственниками оплаченной доли имущества.

Бюджет застройки состоит из привлеченных финансов граждан, также из основных и оборотных средств строителей.

Выгоду приобретают обе стороны: дольщики получают новую квартиру современной планировки по стоимости, значительно меньшей рыночной оценки. Компании привлекают инвесторов и выполняют работу, используя долевые капиталы. В настоящее время осуществляется обязательное страхование застройщиками каждого долевого договора в размере 1,2%. Без оформления страхового полиса ДДУ не пройдет регистрацию в Росреестре.

Риски участия в долевой застройке

Действие профильного закона закрыло большинство мошеннических схем, ранее действовавших на первичном рынке. Защищая интересы граждан, законодатель ужесточил ответственность по многим позициям для занятых в строительстве компаний. Сейчас недобросовестные застройщики прямо не нарушают долевое законодательство, но стараются найти обходные пути для обмана дольщиков.

Принимая участие в долевом строительстве, не стоит соглашаться на следующие схемы:

  • заключение предварительного договора. Предложение будет обосновано некоторой экономией для обеих сторон, с последующим оформлением ДДУ после сдачи дома. Предварительное соглашение не предусматривает юридической ответственности перед дольщиком, поэтому вероятность преднамеренного банкротства или отказа от обещаний велика. Сроки сдачи в таком документе не оговариваются и регистрация в Росреестре законом не предусмотрено;
  • вексельная схема. Вексель, равный по стоимости квартире, является ценной бумагой, но не предусматривает обязательную передачу жилплощади. Граждане предоставляют сумму взаем на несколько лет, но гарантии на квартиру по данной цене им не предоставляют. Это разные юридические сделки: приобретение векселя и покупка квартиры, которую придется в результате покупать по завышенной, рыночной цене. Нарушений закона в данной схеме нет, но это крайне невыгодно для лиц, строящих финансовые взаимоотношения с фирмой.
  • Многоквартирный дом может быть построен на земле, имеющей статус ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) или ДНП (дачное некоммерческое партнерство). Нарушение правил в строительстве приведет к принудительному сносу возведенного объекта.

Существуют иные схемы обмана граждан, такие как: умышленное банкротство, низкое качество и значительное затягивание сроков строительства. В любом случае, не стоит торопиться и заключать долевой договор без предварительной проверки застройщика. Обращение к юристу не займет много времени, но позволит избежать существенных материальных рисков при участии в предстоящем строительстве.

Какие документы должны быть у застройщика

Вступая в дорогостоящий инвестиционный проект, следует проверить учредительные и разрешительные документы организации. Сотрудники заботящейся о своей репутации компании сами предлагают к ознакомлению важные данные, не считающиеся закрытой информацией. Согласно ст. 20 ФЗ-№214, организация, ведущая строительство, обязана ознакомить заинтересованных лиц с пакетом основных документов.

До подписания соглашения о строительстве стоит проверить:

  • свидетельство о государственной регистрации фирмы;
  • свидетельство о постановке на учет в налоговой инспекции;
  • уставные документы застройщика, отражающие производственную и финансовую деятельность;
  • решение, отражающие утверждение на посту главы компании и главного бухгалтера;
  • бухгалтерскую отчетность за отчетный период и результаты аудиторской проверки;
  • выписку из ЕГРЮЛ, содержащую юридически значимые реквизиты и сведения о компании.

Данная информация должна располагаться на официальном сайте организации, ведущей строительство, или предоставляться при личном посещении долевым инвестором головного офиса.

Кроме учредительных и отчетных документов, фирма обязана иметь и предоставлять по требованию информацию о ведущемся строительстве. Согласно ст.21 ФЗ-№214, в список входят:

  • государственное разрешение на строительство;
  • техническое и экономическое обоснование проекта;
  • проектную документацию с разрешительным заключением надзорных органов;
  • устанавливающие право собственности документы на земельный участок под строительство.

Не стоит вступать в долевое инвестирование, если у застройщика отсутствует полный пакет разрешительной документации. Нередки случаи, когда фирма приглашает к долевому участию граждан, имея только свидетельство собственности на землю. Неизвестно, сколько времени займет сбор и утверждение остальных требований, возможен отказ в государственной регистрации объекта строительства. Привлечение средств для участия в долевом проекте до государственной регистрации ДДУ признается административным нарушением ч.1 ст.14.28 КоАП.

Способы проверки застройщика

Проверить компанию, ведущую строительство, можно несколькими законными способами. Публичная возможность взять выписку из ЕГРЮЛ позволяет получить достоверные и объективные данные по застройщику. Потребуется указать ИНН фирмы на сайте налоговой службы и получить актуальные сведения из реестра юридических лиц. Расширенная выписка предоставит сведения о наличии обременений, арестов и залогов имущества. В документе будет отражен размер уставного капитала, адрес юридического лица, имеющиеся лицензии и другая важная информация.

Решив принять долевое участие в проекте данной компании, следует обратить внимание на срок работы на первичном рынке, удачных проектах и открытых объектах строительства. Посетив отдел продаж, рекомендуется ознакомиться лично или на общей экскурсии со сданными домами, получить информацию непосредственно от жильцов новостроек. Серьезные фирмы, успешно работающие в строительстве жилого сектора, стараются рекламировать свою деятельность и контактировать с гражданами, принимающими долевое участие в проекте.

Порядок взыскания неустоек

При неисполнении ДДУ с виновной стороны взыскивается неустойка. Наиболее частыми спорными вопросами при долевом строительстве становятся претензии к застройщику:

  • нарушение срока сдачи объекта в эксплуатацию;
  • некачественное исполнение ремонтных работ;
  • меньшее количество метров жилой площади, чем отражено в ДДУ;
  • требование доплат по различным обоснованиям.

Принуждение к подписанию акта приема-передачи также может стать основанием для судебного иска. Поскольку в договоре нет точной даты сдачи дома, проставляется только квартал, то отсчет просрочки или появления иных претензий начинается со следующего квартала за отраженным в документе.

Взыскание неустойки возможно в досудебном порядке. В адрес компании, отвечающей за строительство, направляется официальная претензия с юридическим обоснованием. Если представленные требования отклонены или ответа не последовало, то готовится исковое заявление в суд. Следует учесть, что мировое соглашение о переносе сроков, подписанное дольщиком, приведет к невозможности последующего взыскания. Граждане имеют право расторгнуть договор долевого инвестирования, если строительство затянулось дольше 2 месяцев. Покупатель официально уведомляет о своих намерениях и через 10 дней имеет право подать судебный иск (ст.9 ФЗ-№214).

Согласно ст.6 ФЗ-№214, размер пени составляет 1/300 ставки ЦБ за день просрочки. В случае участия частных лиц, взыскание увеличивается вдвое. В исковом требовании могут отражаться другие затраты, понесенные дольщиком, например, за аренду жилплощади на период просрочки (ст.10 ФЗ-№214). Если сроки переносятся, то компания, ведущая строительство, обязана уведомить об этом граждан за 2 месяца. При согласии, в ДДУ вносятся дополнительные сведения о переносе сроков сдачи.

Что ждет жилищное строительство в перспективе

Внесенные правительством дополнения действуют с 1.08.2018 года и регламентируют правовые взаимоотношения между участниками строительства. Долевое гражданское участие сменяется на принцип проектного финансового обеспечения, переход должен завершиться к 30.06.2019 г. В настоящее время законом допускается различное оформление: заключение ДДУ или создание особых счетов в уполномоченных банках (счет-эскроу).

Условия особого депозита позволят вкладчикам вернуть свои средства полностью, если девелопер задержит сдачу объекта на 6 месяцев. Принудительное банковское сопровождение обеспечивает 100% гарантию снижения рисков участия в проекте. Все операции по строительству конкретного многоквартирного дома будут проводиться на едином счете. Нецелевое использование средств прекратится, банком будут проверяться все запросы на расходование средств.

Застройщик должен иметь на открытом счету более 10% денежных средств на конкретный проект. Ужесточение правил также коснулось разрешительных документов. Каждый долевой проект должен иметь структуру: разрешение, счет и застройщик по одному на каждый объект недвижимости. Положительной новостью для граждан становится страхование сумм до 10 млн рублей по единому для всех банковских вкладов принципу. Помимо банков, участие в проверках над застройщиком будет осуществляться государством. Минстрой РФ разработает законодательные акты по ограничению прав строителей на снятие средств со счетов.

Категории права

Информация была полезна? Да Нет