Право собственности на землю

Правом собственности на землю называется урегулированные законом понятия по владению, пользованию и распоряжению объектом недвижимости. Быть собственником могут граждане, юридические лица и государство, вещное право регистрируется в Росреестре. Основаниями выступают различные юридические сделки и процедуры, разрешенные законодательно. Владение без создания учетной записи в федеральном реестре ЕГРН не позволит полноценно распоряжаться земельной недвижимостью.

Законы о собственности на землю

Основания и порядок приобретения права на землю отражены в гл.V-VI ЗК РФ, прекращение отражено в гл. VII ЗК РФ. Вопросы землеустройства, приватизации земель, регистрации и получения права собственности регламентированы в нескольких законодательных актах:

ФЗ-№218 от 13.07.2015, описывает правила государственной регистрации земельной и капитальной недвижимости. Закон отражает требования по заполнению первичных документов на землю, в том числе технические и кадастровые сведения, указание правообладателя и юридического статуса недвижимости;
ст.ст.301-304 ГК РФ указывают права собственника на истребование своего надела в случае незаконного изъятия или взыскания третьими лицами.

Кроме федеральных законов, органы самоуправления устанавливают региональные нормы, которые отражают местные особенности землепользования.

Основания для регистрации права собственности

При обращении в Росреестр владельцу или участникам сделки, где предметом выступает земля, необходимо предоставить документ, дающий основание для регистрации. Возможно несколько вариантов:

договор и акт приема-передачи по юридической сделке (аренда, купчая, дарение);
решение судов всех уровней, после вступления в силу. Разрешается предоставить в качестве основания мировое решение, принятое сторонами и заверенное судьей;
свидетельство о праве на наследство. В случае наследования доли участка потребуется выделить положенную площадь в натуре, получить кадастровые данные, затем регистрировать вновь полученный участок;
разрешение на приватизацию земли, полученное в землеустроительном отделе муниципалитета;
решения, постановления, соглашения и акты о выделении или продаже с аукциона земли. Документ выдается государственной структурой, ведающей вопросами землепользования.

Имеющиеся у владельца справки из БТИ или результаты кадастровых изысканий не предоставляют возможности регистрации. Это пакет сопроводительных документов, которые прилагаются к официальному основанию. Например, решение муниципалитета о предоставлении участка в бессрочное пользование является основанием для обращения в Росреестр.

Полученное разрешение земельного отдела позволит соискателю:

пройти государственную регистрацию и стать собственником рассматриваемого надела;
заключить договор купли-продажи с юридическим собственником (администрацией) и затем пройти регистрацию;
заключить арендный договор на длительный срок, затем обратиться в Росреестр.

В остальных случаях участниками сделки могут выступать действующий собственник земли и приобретатель. Другими словами, прежде чем распорядиться имуществом, следует занести сведения об объекте в единый реестр. Данное действие проводит государственный регистратор на общих основаниях.

Кто может стать собственником

Участники земельных взаимоотношений (субъекты) определены в ст.5 ЗК РФ. Собственниками признаются:

частные лица, имеющие гражданство РФ;
юридические лица любой формы;
государство и субъекты федерации;
муниципалитет и другие административные образования.

Особые указания касаются иностранных граждан и лиц без гражданства, вступающих в земельные отношения. Иностранец имеет право оформить долгосрочную аренду, зарегистрировать договор в Росреестре. Пограничные земли, радиусом 100 км от государственной границы, иностранцы не могут приобрести или арендовать. Если вопрос касается наследования или дарения земли и домовладения на ней, то иностранец может рассчитывать на пользование.

Участок может принадлежать одному или нескольким собственникам в долевом соотношении. Каждый из них обладает возможностью выделить свою долю в натуре или получить компенсацию при невозможности создания отдельного участка. Споры между совладельцами решаются в суде, решение инстанции становится основанием для регистрации нового участка. Права владельцев собственности признаются законом равными и защищаются ст. 212 ГК РФ.

Учетная запись в ЕГРН

Земле присваивается уникальный кадастровый номер, действующий бессрочно и не меняющийся при смене собственников. Изменяется учетный номер при разделе или слиянии соседних участков. Кроме идентификационного номера, в учетную запись вносятся технические и правовые данные, указываются существующие обременения:

земля выступает залоговым имуществом при ипотечном и ином кредитовании;
наложен арест на время судебного спора;
имеется сервитут, то есть на участке проложены коммуникации, установлены опоры и др.

Если собственность на землю есть у нескольких лиц, то в записи указывается долевое совладение. Получить выписку из ЕГРН, узнать смену собственников и последнего законного владельца можно в открытом доступе. Кроме единого реестра, занесенные и легализированные данные можно узнать в сети интернет, обратившись к публичной карте. Указав в поиске присвоенный номер, можно наглядно посмотреть расположение земли, наличие инфраструктуры и другие важные моменты.

Какие требуются документы

Чтобы получить землю в собственность, необходимо заполнить стандартное заявление и приложить пакет документов:

паспорт заявителя;
декларация об объекте земельной недвижимости (выдается регистратором);
если участок состоит на учете, то необходимо предъявить свидетельство на право собственности или выписку из ЕГРН;
при первичном внесении сведений в реестр, потребуется один из указанных выше устанавливающих право документов;
кадастровый паспорт при первоначальной регистрации или при выделе доли из существующего надела;
платежный документ об уплате государственной пошлины.

Если земля поставлена на учет и имеется уникальная запись в федеральном реестре, то следующим шагом станет легализация капитальных строений.

При заполнении бланка заявления, следует обратить внимание на важные подразделы документа:

кому принадлежит собственность: физическому или юридическому лицу;
назначение, то есть статус земель: ИЖС, ДНП или другое;
первичная регистрация, дачная амнистия или переоформление собственности на нового владельца;
пути получения разрешения (согласования) владения.

Заявление заполняется без помарок, должно содержать актуальную информацию и точно соответствовать приложенному пакету документов.

Куда следует обращаться

На практике существуют два варианта, которые используются для регистрации собственности:

обращение в отделение Росреестра, где вопрос рассматривается в течение 10 дней;
подача заявления и пакета документов в МФЦ, что несколько удлинит процедуру;
официальный портал Государственных услуг.

Организации требуют предоставления одинакового набора справок, каждый желающий самостоятельно выбирает услугу.

Есть другие возможности, намного реже используемые: передача документов и заявления в письменном виде заказным отправлением с уведомлением в Росреестр или МФЦ. В любом случае, заинтересованные лица не ограничены в выборе пути оформления своей собственности. Платежная квитанция за государственную услугу одинакова и не зависит от выбранного способа регистрации.

Размер государственной пошлины

Установленная законом сумма сбора в бюджет зависит от многих факторов: кто собственник, первая ли это земельная собственность у заявителя, статус земли и основание для обращения. Если речь идет о стандартной ситуации, когда совершается переход владения в результате сделки, то граждане платят 2 тыс. рублей, а юридические лица 22 тыс. рублей.

Минимальный сбор предусмотрен при дачной амнистии и постановке на учет подсобного хозяйства: 350 рублей (доли — 100 рублей). Такие же расценки (350/100) предусмотрены для граждан при оформлении земель с/х назначения. Размер платежа в бюджет можно уменьшить на 30%, если провести оплату через сайт Государственных услуг.

От погашения государственного сбора освобождаются:

малоимущие граждане, имеющие соответствующее удостоверение;
государственные структуры и органы местного самоуправления;
владельцы земельной собственности, чтобы узаконить обременение.

Если регистратор отказывает в принятии заявления без платежной квитанции, то вопрос решается в суде. Истцу придется доказать основания, по которым с него не имеют права требовать уплаты пошлины.

Судебные споры по земельной собственности

Нередки ситуации при регистрации земли, когда возникают споры и конфликты. Федеральные требования по землепользованию формируются с 2001 года, когда начал действовать новый Земельный кодекс. Наделы, полученные или приобретенные до указанной даты, требуют переоформления и создания кадастрового паспорта, затем постановки на учет. Потребуется провести межевание, установить границы с соседними участками и подготовить кадастровый план.

Закон требует предоставить при оформлении земли в собственность акт согласования границ с соседями. Судебные процессы часто затрагивают данную ситуацию, когда границы невозможно определить мирным путем. Обращение к правосудию потребуется при отказе подписать акт согласования и невозможности связаться с соседями.

К суду придется обратиться для разрешения конфликта с земельным отделом муниципалитета, когда администрация не выдает разрешения на регистрацию земли в собственность. У заявителя должны быть на руках веские аргументы, протоколы и претензионная переписка с муниципалитетом. Нередко судом назначается землеустроительная экспертиза для понимания сути конфликта. Земельные споры рассматриваются гражданским судопроизводством и арбитражем, если речь идет о споре с административным органом.

Восстановление утраченных документов

К суду придется обратиться в случае утери или порчи подтверждающих владение документов. Например, участок был получен от предприятия или райисполкома, гражданин не смог найти бумагу, а архивы не содержат информацию по данному вопросу. Судом проводится рассмотрение подобных моментов, после чего истцу выдается решение для предоставления в Росреестр.

К суду обращаются в сложных случаях, когда необходимо приватизировать участок в садоводческом обществе. Нередко у владельца есть на руках только членская книжка, другие документы отсутствуют. Сады перепродавались путем простого заявления председателю кооператива и распиской в получении средств. Именно судебный документ становится основанием для регистрации надела в реестре ЕГРН, куда его предоставляет заявитель.

Данные об объекте земельной недвижимости, занесенные в ЕГРН, хранятся вечно. Потеря документов не страшна и не придется восстанавливать их через суд. Всегда можно внести корректировки в имеющуюся учетную запись, например, по смене владельца.

Действующие ограничения и запреты

Законом установлено несколько запретов на земельный оборот, которые не позволят оформить участок в собственность. Запрет налагается на следующие виды:

заповедники, лесные угодья и прибрежные зоны водоемов;
земельная собственность военного ведомства и ФСБ;
участки особого назначения и государственного резерва.

Перечисленная земельная недвижимость не подлежит приватизации, передаче муниципалитетом и не может стать предметом сделки.

Нельзя забывать, что земля становится вашей не тогда, когда подписывается договор и передаются деньги, а после проведения регистрационных мероприятий в Росреестре. Получив выписку из реестра, можно проверить внесенные данные и всегда быть уверенным в юридических основаниях на владение земельным участком.